太阳城娱乐

万达三代产品案例分析

来源:首页 | 时间:2019-04-02

  万达三代产品案例分析_销售/营销_经管营销_专业资料。万达广场三代产品比较分析报告 n n 万达商业模式介绍 案例选取条件 n n n 主要案例介绍 案例总结借鉴 小结 1 万达概况 n 万达介绍 万达集团为国内知名的商业地产开发商,由万

  万达广场三代产品比较分析报告 n n 万达商业模式介绍 案例选取条件 n n n 主要案例介绍 案例总结借鉴 小结 1 万达概况 n 万达介绍 万达集团为国内知名的商业地产开发商,由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、 天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市;截至2009年末,其所持有的商业面积超过600万平方米 ,年租金收益在30亿元以上,并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。 n 万达广场 万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌,经过不断发展和更新换代,产品已发展到第三代, 本阶段的产品主打城市综合体的概念,其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前 两地均有较大的提升,是万达集团未来发展的核心产品。 长沙万达(第一代) 哈尔滨香坊万达(第二代) 北京CBD万达(第三代) 2 发展历程 2002年 1代万达 2004年 2代万达 2006年 3代万达 2008年 F4 F3 F2 F1 2 4 1 3 1 2 第1 代 第2代 第3 代 发展时期 建筑形态 产品类型 选址特点 规模体量 业态功能 代表项目 01-03年 单体盒式建筑 纯商业 核心商圈黄金地段 5万平方米左右 商业 长沙万达、南昌万达 04-05年 组合式盒式或盒子+高层 纯商业或商业+高层 核心商圈黄金地段 10万平方米左右 商业或商业+居住/酒店 武汉万达、哈尔滨万达 06年以后 盒子+街区+高层 综合体 城市副中心、新区中心 50-100万平方米 住宅+商业+办公+酒店 宁波鄞州万达、北京CBD万达 3 产品分析 – 产品特征 万达广场第三代城市综合体项目规模大,业态功能齐全,为万达集团未来发展的核心重点产品, 相较于前两代产品有较为明显的优势,以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对 比分析。 n 目标城市以直辖市、省会城市及经济中 心城市为主 选址以城市副中心或新区为主 建筑更加现代,更具地标性 产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公 、酒店,合理搭配,投资收益最大化 商业涵盖大型集中商业(购物中心 ) 及 底商 ( 步行街)等类型,购物中心以持 有为主,只租不售 商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的 比重,打造“24小时不夜城” 引进国际投资基金,推动快速扩张 n n n n n n 4 产品分析 – 优劣势比较 第3代 ?多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心 或新区中心; ?建筑形式多样,盒式商业+街区+高层; ?业态功能多样,以复合式商业地产为主,增加了商务办 公、酒店及公寓等城市业态; 第1&2代 ?多选址在发达城市的核心商业地段;规模适当;依托订 单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策; ? 建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主; ? 项目功能主要为纯商业或商业加居住,功能简单 ? 商业业态以超市、家居建材为主,主力店比例超过 70% ?商业持有与销售的比例为80%:20%,其中购物中心为全 部持有出租; ?项目规划及产品设计更加合理,特点更加突出。 与前两代产品相比,第三代产品具备以下几点主要特色: ,租金低,商业价值体现; ? 商业以出售为主,后期统一经营难以保证; ? 商铺售价过高,散铺投资收益预期无法实现。 l 功能更加全面(如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等),体现多功能的城市开发; l 建筑设计与布局更加合理,采取街坊式的街区布局(如呼和浩特万达广场、包头万达广场等),增加舒适性; l 增添文化广场或居民活动空间(如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计),体现建筑以人为主的理念; l 打造地标性城市建筑(如济南玩啊180米高的酒店,宁波鄞州万达189米的公寓等),突出项目亮点。 5 开发模式 –“订单式地产”模式 n 万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”,即与世界500强的零售商签订联合发展协议,通 过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发,从而实现加快拓展与有效降低风险。 该商业开发模式经过10多年的发展,已成为典型的万达模式,可以借鉴,但暂时难以简单复制或 超越。 n 6 案例选取条件 n 鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势,以下选取4个具有代表意义的万达广场进行 重点研究,以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项 目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性,分别为: 宁波鄞州万达广场 开业项目 n n 沈阳铁西万达广场 宁波鄞州万达广场 在建项目 n n 呼和浩特万达广场 包头万达广场 包头万达广场 沈阳铁西万达广场 呼和浩特万达广场 7 案例介绍 – 沈阳铁西万达广场 项目基本概况 n 区域特征:沈阳铁西万达广场位于铁西核心区,地处城市副中心,距离市中心核心商业区太原街商圈及中 山路商圈5公里左右。 功能定位:沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品,是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等 多种功能为一体的大型城市综合体项目。 n 项目区位图 项目效果图 铁西万达 副中心 市区中心 副中心 本项目 8 案例介绍 – 沈阳铁西万达广场 项目基本概况 n n n 项目总平面图 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 规模 2010年8月 201,700 35% 3.78 906,000 商业 酒店 写字楼 公寓 /SOHO 住宅 其他 234,000 39,000 59,200 29,600 534,200 10,000 酒 店 项目 开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 功能业态配比图 住宅公建配比图 其中 9 案例介绍 – 宁波鄞州万达广场 项目基本概况 n n 区域特征:宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心,项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。 功能定位:宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体,定位为城市综合体。 项目区位图 项目效果图 市区中心 鄞州万达 新区 10 案例介绍 – 宁波鄞州万达广场 项目基本概况 n n 住宅公建配比图 技术指标 功能业态配比 n 项目布局图 住宅 项目 开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 规模 2006年12月 210,900 35% 2.03 592,000 公寓 商业 功能业态配比图 酒店+ 办公 产品布局 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 住宅 270,000 40,000 50,000 70,000 162,000 11 案例介绍 – 呼和浩特万达广场 项目基本概况 n 区域特征:呼和浩特万达广场位于如意开发区,地处城市东扩的核心位置,距离传统的城市核心商业区中山 路商圈约5公里。 功能定位:呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型项目,项目主 要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。 项目效果图 呼和浩特万达 新区/城市 副中心 n 项目区位图 12 案例介绍 – 呼和浩特万达广场 项目基本概况 n n n 住宅公建配比图 技术指标 功能业态配比 酒店 商业+写字楼+公寓 项目总平面图 规模 2010年10月 311,700 30% 3.88(住宅) 1,248,900 商业 酒店 写字楼 276,600 42,500 69,700 34,800 811,300 14,000 住宅 项目 开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 功能业态配比图 其中 公寓 /SOHO 住宅 其他 13 案例介绍 – 包头万达广场 项目基本概况 n n 区域特征:包头万达广场位于青山区,地处城市中心区,万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。 功能定位:包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态,旨在打造包 头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。 项目区位图 项目效果图 包头万达 传统 商圈 新兴 商圈 14 案例介绍 – 包头万达广场 项目基本概况 n 住宅公建配比图 项目总平面图 技术指标 n n 功能业态配比 项目总平面图 项目 开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 /SOHO 住宅 规模 2010年11月 106,627 51% 5.6 650,000 207,000 -98,700 49,300 295,000 商业+写字楼+公寓 功能业态配比图 住宅 15 案例要点小结 n p 区域发展潜力较大,业态规划及开发时序安排需谨慎 从万达广场的选址特征来看,第三代产品多选址在城市副中心,新区或开发区等经济增长活力及未来人 口导入能力较强地区,如:宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等,本案的区位条件与 之较为符合; p 从万达进驻的时间节点来看,多处于区域规划和发展相对较为成熟,人口导入数量相对较大,具备较为 成熟的综合体开发条件的时期;而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短,目 前区域仍处于前期开发阶段,因此,在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。 项目名称 所属区域 进驻/开业时间 区域介绍 城市副中心/ 苏家屯 城市副中心/ 铁西新区 新区/鄞州新区 新区(未来城市副中心)/如 意开发区 城市中心/青山区 进驻:2009年 进驻:2010 2007年10月 开业: 进驻:2006 2004年底 年 开业: 进驻:2010 2007年11月 开业: 进驻:2010 2007年11月 开业: 面积:43 762 平方公里 人口: 万人 规划调整时间: 2007年 面积:114 484万人 平方公里 人口: 规划调整时间: 2002年 面积:30 33万人 平方公里 人口: 初始规划时间: 1995年 面积:30 12万人 平方公里 人口: 初始规划时间: 1992年 面积:45 280 平方公里 人口: 万人 初始规划时间: 1956年 奥园国际新城 沈阳铁西万达广场 宁波鄞州万达广场 呼和浩特万达广场 包头万达广场 16 案例要点小结 n规模体量适合城市综合体,功能业态配比需切合区域发展情况 p从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看,基本在60-125万平方米之间,规模体量比 第三代综合体发展初期有所提高;其中,公建部分占比因总规模的不同而有所差异,但面积基本在50万 平方米左右;参考万达规模,本案的总体规模具体发展综合体的条件; p另外,从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出,写字楼、酒店等业态为补充业态,各业态占比 较小,住宅和商业仍为第三代产品的核心部分,区域不同,住宅及商业的占比有所差异。在城市副中心 及新区中心,住宅比例相对较高,如铁西万达、呼和浩特万达,住宅比例在60%左右,商业的比例为25% 左右;核心区域,则住宅的比例有所下降,商业的比例有所提高,如包头万达。 项目名称 奥园国际新城 沈阳铁西万达 广场 宁波鄞州万达 广场 呼和浩特万达 广场 包头万达广场 项目规模 (平方米 ) 1580,000 906,000 592,000 1,248,900 650,000 住宅公建比 (% ) -59:41 33.5:66.5 65:35 45:55 各业态占比(%) 住宅 -59.0% 27.4% 65.0% 45.4% 商业 -25.8% 45.6% 22.1% 31.8% 写字楼 -6.5% 8.4% 5.6% 15.2% 酒店 -4.3% 6.8% 3.4% -- 公寓( SOHO) -3.3% *11.8% 2.8% 7.2% 其他 -1.1% -1.1% -- 备注:*为纯公寓,非SOHO 17 案例要点小结 n购物中心持有出租,保证商业品质;其它部分销售,带来大量现金流 p根据对四个万达广场的实际调查和了解,目前第三代万达广场在租售模式上采取酒店和购物中心 店持有出租,其它部分销售的模式,该举措保证了万达商业项目的品质,避免如第1、2代万达商 铺散售所带来的运营管理问题,另外一方面也解决了大规模开发所面临的资金难题; p从对四个案例中商业租售比的了解和分析,持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%:20% ; p从各个业态在综合体中的功能及其所带来的影响效应来看,住宅及公寓为产生现金流的主力产品 ,写字楼为项目带来品质提升,同时丰富了项目的业态功能;而酒店则是项目的形象标杆,如宁 波鄞州万达广场索菲特酒店,为当地的地标性建筑。 业态 租售模式 住宅 销售 商业 购物中心:持有 商业街 /底商:销售 租售比: 80% :20% 写字楼 销售 酒店 持有 公寓/SOHO 销售 销售比率 (%) 100% 购物中心:持有 商业街 /底商:100% 100% 持有 持有 项目标杆 100% 销售模式 功能作用 散售 带来现金流 购物中心:持有出租 商业街/底商:散售 产品核心 整层整栋销售 提升品质 散售 带来现金流 18 万达案例分析总结 可参考与借鉴点总结 1. 万达第三代综合体的目标选址范围和方式值得借鉴和 参考 2. 项目的差异化规模定位和功能组合值得探讨 3. 各功能业态的配比可视为本案市场借鉴和参考依据 4. 商业的租售模式及租售比值得参考和研究 5. 各个业态在综合体中的功能定位和影响作用可为本案 所借鉴 6. 代表性万达广场的建筑设计和规划特点具有参考价值 19

太阳城娱乐相关

    无相关信息